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国是访问丨新世界中国行政总裁：房地产企业如何穿越周期？******
文/庞无忌
2022年以来，房地产市场持续探底，行业格局变动加剧。据机构统计，今年前11个月，“千亿房企”(销售额超1000亿元)，减少近半，“百亿房企”减少了三分之一。房地产业如何走向新发展模式成为各方关注的热点话题。
率先经历过完整房地产周期、经过国际资本洗礼的港资房企，或许在穿越周期、探索新发展模式方面，能提供一些经验和借鉴。
老牌港资房企新世界发展执行董事、新世界中国董事兼行政总裁黄少媚近日在接受中新社国是直通车采访时表示，在过去50年的发展中，新世界集团经历了包括全球金融危机、1997年香港金融风暴等多次动荡环境，所以在“稳”字上要求很高。除“稳字当头”外，前瞻性布局、本地化团队以及多元生态圈是企业成功穿越周期的保障。
独特的发展模式
这些年来，许多内地房企激进扩张，追求高周转，但负债高，经营风险大；而港资房企则普遍投资保守、速度慢、项目开发周期长。黄少媚认为，新世界走出了一条不同于两者的发展路线，“我们既不是单纯的香港发展商，也不是单纯的本地发展商”。
2021年1月，新世界中国将总部从香港搬到广州，这是公司本地化的重要一步。黄少媚说，总部落户广州后，公司在现场决策、项目开发、销售、租赁及物业管理等领域运转都很快，非常接地气，在速度上跟本地企业不相上下。不同的是，在设计上，新世界仍然保留了香港企业设计国际化的优势；在经营上，也仍然采用港资企业独有的管理模式。
在她看来，企业经营的“稳”来自收入的多元化。新世界中国既做写字楼、住宅等的销售，也做自持租赁，租售并重。自持部分会开发成瑰丽酒店、K11、K11 ARTUS艺术寓所、服务式公寓等业态。这样短期有销售带来的现金流回笼，当企业遭遇风波、销售利润下滑时，又有长期稳定的租金流弥补，同时也避免了只做租赁带来的资金回笼过慢等问题，“帮助企业穿越寒冬”。
聚焦四大核心城市
新世界集团是最早进入内地的港资企业之一。上世纪80年代开始，新世界在内地的投资足迹就已遍布华南、华东、东北、华北、华中的数十个城市。但速度和规模并非港资企业的优势。在经历2015年的一轮调整和收缩之后，新世界调整了内地布局，其关键词就是“聚焦”。
从2016年开始，新世界中国就开始聚焦大湾区和长三角的发展，特别是广州、深圳、上海、杭州四大核心城市。为何选择这四个城市？
黄少媚说，首先是新世界擅长的综合体项目在这四个城市得到了充裕的投资回报。其次，新世界在这些城市得到了广泛的支持；而且，这四个城市的发展基础好，适合打造城市地标、高端物业等项目，这些也恰恰是新世界拿手的领域。目前新世界已经完成和正在打造的城市地标包括广州周大福金融中心、深圳K11 ECOAST项目、上海的K11淮海中路项目等。
以粤港澳大湾区为例，“我们一直在做粤港澳融合”，黄少媚透露，十年前，周大福珠宝中国总部落户在深圳盐田区，去年新世界中国总部落户广州。近年来，新世界加大投资力度，在粤港澳大湾区的内地城市投资超过2000亿元，其中包括大量的旧改和城市更新类的项目，如：深圳龙岗188项目、光明光侨食品厂项目、广州的塔岗项目等。
除了地产项目外，集团旗下的社区医疗项目Humansa仁山优社也已进入大湾区，在广州和深圳目前总共35家诊所。2018年，新世界收购了香港富通保险，现在正积极申请内地牌照，未来落地地点也选在深圳。
多元化生态圈
建立多元化生态圈是帮助企业穿越周期的重要方式。但这对企业的运营和管理能力有较高的要求。
黄少媚说，新世界多元生态圈融汇地产、商业、酒店、零售、教育、金融保险、医疗等多个领域，“别的发展商很少像我们一样，一个母公司同时做地产也做珠宝。”
她表示，简单来说，我们商场建好后由K11运营；酒店方面有瑰丽酒店、芊丽酒店、新世界酒店；教育板块有周大福教育；医疗领域有Humansa仁山优社；珠宝方面有周大福。
黄少媚透露，今年，新世界集团旗下的医疗健康品牌Humansa仁山优社继续扩展粤港澳大湾区业务，将于2022年内扩充至逾30间医疗服务点；新世界集团携手周大福教育集团，引入国际教育资源在广州创办学校——广州博萃德学校，位于广州南站附近，接近香港高铁站，已经开始招生了。即将建成的深圳K11 ECOAST项目，未来将是深圳最大的购物中心。
生态圈上的各环节有相互促进的作用。比如：买房其实也是买配套，她指出，在做城市综合体时，如果没有瑰丽酒店，没有K11品牌，单纯做住宅，那就很难对消费者形成独特的吸引力。此外，在新世界的生态圈中，消费积分可以共享。比如消费者买了新世界的房子，得到积分，可以去瑰丽消费，去K11买东西，买珠宝，或者去医疗机构体检或者看病，积分共享有助于生态圈的畅通。更重要的是，联合起来的多种业态也能推动产能融合，满足多元化的生活场景。
过去，内地房地产市场的发展是“以量取胜”，但需求就这么多，量的扩张必定会遇到“天花板”。未来如何转型？黄少媚说，只有高质量发展、稳健发展才能帮助企业穿越寒冬，迎来春天。
为了这一刻，他坚持训练了24年10个月……****** 11月28日 神舟十五号航天员名单中 邓清明的名字出现在其中 坚持训练24年10个月的他 终于圆梦！
在神十五航天员见面会上 邓清明说 太空不会因为故事感人就敞开怀抱 “当确定我为神舟十五号乘组时 我的内心十分平静。”
邓清明出生于1966年3月 邓清明读高中的时候 13公里的上学路，每次得走两三个小时 书包里，背着母亲自己做的干粮与咸菜 他从小就能吃苦，要吃苦 1984年6月入伍 成为一名空军战斗机飞行员
1998年，邓清明与杨利伟一起 成为入选首批航天员的14人之一 为了尽早实现梦想 他不论白天黑夜，坚持训练 然而，他却曾三次与飞天擦肩而过……
2010年 他入选成为神舟九号飞行任务备份航天员 所有考核标准 都与主份航天员一样 但最终，他遗憾落选 但他始终以正式航天员的标准要求自己 在地面按照一个手册 和航天员做一样的事情 做到哪一步就打一个钩
“作为备份的任务 不是从基地回来了，任务就结束了 我的战友安全回来了 这才是做备份的结束。”
2013年 “神十”飞行任务 因为微乎其微的分差 他再次与梦想擦肩而过 那一年，他的身体还出现了问题 在肾脏查出一块结石 然而，他却说 “已经等了16年 绝不能因为这几块小石头受影响”
经过与病魔的抗争，他的手术成功！ 邓清明感慨道 “我的梦想重新又点燃了” 2016年神舟十一号任务 是他离飞天梦想最近的一次 在“神十一”最具挑战的33天模拟验证试验中 他和另一名航天员陈冬住进了 不到10平方米的密闭舱内 与外界完全隔绝
发射前一天，总指挥部召开会议 宣布由景海鹏、陈冬执行神舟十一号任务 邓清明说当时听到结果的时候 的确懵了一下 “当时什么都说不出来，停了一会儿 我转过身面对海鹏 紧紧地抱住了他 说了一句：海鹏，祝贺你！ 海鹏也深情地回了一句 谢谢你，兄弟！”
截至2021年 当年第一批14名航天员中 唯一没有执行过飞天任务又仍在现役的 就是邓清明 如今56岁的他 选择继续留在航天员队伍中 和所有队友保持着同样的训练强度
神舟十五号 瞄准11月29日23时08分发射 这是邓清明的圆梦时刻 也是中国航天的圆梦时刻 致敬邓清明 也致敬中国航天事业中的每一位“邓清明” 费俊龙、邓清明、张陆 祝你们成功！ 综合：央视新闻、央视网、中国新闻网、人民网 整理：焦子原 （文图：赵筱尘 巫邓炎） [责编：天天中] 阅读剩余全文（）  视觉焦点
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